Поселок «Новое Бакеево», Солнечногорский район

О тонкостях строительства коттеджных поселков от застройщика «Новое Бакеево».

В наше динамичное время все больше и больше людей задумываются о жизни вдали от городской суеты, несмотря на то, что властями предпринимаются все усилия для того, чтобы сделать города краше и удобнее для жизни. Формат проживания в пригороде стремительно набирает обороты. И эти стремления вполне оправданы — это возможность иметь просторные апартаменты, участок земли, чистый воздух и многое другое. Таким требованиям соответствуют коттеджные поселки, которые завоевывают все большую популярность. Однако, на что же нужно обращать внимание, приобретая жилье за пределами городской черты?

Жилой комплекс «Новое Бакеево» располагается в Солнечногорском районе — в 23 км от Москвы и в 3 км от Зеленограда.

Для каждого участка земли в нашей стране государством установлено, в каких целях он может использоваться. Например, для строительства домов, предприятий, ведения сельского хозяйства, осуществления обороны страны или чего-то другого. Земли можно использовать только по целевому назначению и, если появляется необходимость в ведении на участке другой деятельности, то об этом нужно предварительно «получить разрешение у государства», то есть поменять категорию земли. Общий порядок перевода земель регламентирован федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», а также земельным кодексом РФ и прочими нормативными правовыми актами. Поменять категорию земельного участка — это долгое и хлопотное дело, многосложный бюрократический процесс и не каждый застройщик готов взяться за это.

Компания ООО «Усадьба Бакеево» — застройщик коттеджного поселка «Новое Бакеево» в пригороде Зеленограда, в котором среди объектов строительства возведены также и таунхаусы, с которыми и возникает больше всего спорных вопросов — смогла перевести земли сельхозназначения в земли населенных пунктов.

Но сначала немного истории. С момента начала строительства коттеджного поселка «Новое Бакеево» в 2011 году до октября 2012 года, на основании действующего законодательства (ст.1 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», ст. 6.5. СНиП 30-02-97* «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения», пп.2 п.2 ст.49 Градостроительного кодекса Российской Федерации) существовала практика ввода домов в эксплуатацию и оформления прав собственности на блокированные дома (таунхаусы), построенные на землях предназначенных «для дачного строительства».

Затем Градостроительным кодексом РФ была предусмотрена обязанность для всех муниципальных образований до 31 декабря 2012 года разработать и утвердить градостроительные регламенты, в том числе генеральный план поселений, на основании которых в дальнейшем будет осуществляться оформление документов в области строительства.

В этой связи Правительство Московской области дало указания всем инстанциям привести земельные участки в соответствие с новыми генеральными планами поселений.

По ходатайству застройщика, согласно генплану, земля, принадлежащая ООО «Усадьба Бакеево», была включена в границы городского поселения Андреевка. В связи с этим земельные участки поменяли свою категорию с земель сельскохозяйственного назначения на земли поселений и разрешенное использование: с дачного строительства на малоэтажную застройку. Это видно на публичной кадастровой карте.

Скриншот публичной кадастровой карты с участком коттеджного поселка «Новое Бакеево»

— Нашей целью изначально было строительство поселка, объекты строительства в котором покупают для постоянного проживания. Поэтому ему необходимо было придать статус пригородной зоны. Мы считаем, что это единственный возможный путь развития малоэтажного жилищного строительства, это ликвидность объектов и уверенность в завтрашнем дне, — объясняет этот шаг один из учредителей Константин Михайлович Плотников.

— Объективная необходимость в переводе земли из одной категории в другую возникает при самых разных обстоятельствах, особенно если учесть, что изменение разрешенного использования категории земельного участка в данном случае существенно поднимает его стоимость, — считает руководитель отдела продаж.

Делясь своим опытом застройщик ООО «Усадьба Бакеево» утверждает, что в рамках имеющегося законодательства перевод земли из категории сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов стал возможен. — Мы хотим поблагодарить жителей за терпение, поскольку процедура перевода из одной категории в другую длилась почти год и это время было наполнено неопределенностью, ведь существует множество причин для отказа, — говорит один из учредителей Виктор Кудряшов.

Процесс перевода категорий и видов земель — сложный, многоступенчатый процесс, требующий определенного опыта деятельности в разных сферах — земельной, юридической, строительной, ораторского искусства (для публичных слушаний), общения и взаимопонимания с чиновниками разного уровня. Задача, требующая солидного финансового запаса на сам процесс, на услуги, на компенсационные выплаты и так далее. Но если все же возникла необходимость и вы решились на реализацию подобной задачи, помните, что это возможно и нужно уметь добиваться законных решений у исполнительной власти!